Kanun Numarasi : 634
Kabul Tarihi : 23/6/1965
Yayimlandgi R. Gazete : Tarih: 2/7/1965 Sayi: 12038
Yayimlandigi Düstur : Tertip: 5 Cilt: 4 Sayfa: 2932

Madde 1 - Tamamlanmis bir yapinin kat, daire, is bürosu, dükkan,magaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayri ayri ve basli basina kullanilmaya elverisli olanlari üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafindan, bu kanun hükümlerine göre, bagimsiz mülkiyet haklari kurulabilir. Yapilmakta veya ileride yapilacak olan bir yapinin,birinci fikrada yazili nitelikteki bölümleri üzerinde, yapi tamamlandiktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanin ortak malikleri tarafindan, bu kanun hükümlerine göre irtifak haklari kurulabilir.

Madde 2 - Bu kanuna göre :
a) Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününe (Anagayrimenkul);yalniz esas yapi kismina (Anayapi) anagayrimenkulün ayri ayri ve basli basina kullanilmaya elverisli olup, bu kanun hükümlerine göre bagimsiz mülkiyete konu olan bölümlerine (Bagimsiz bölüm); bir bagimsiz bölümün disinda olup, dogrudan dogruya o bölüme tahsis edilmis olan yerlere (Eklenti); bagimsiz bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkina (Kat mülkiyeti) ve bu hakka sahip olanlara (Kat maliki);
b) Anagayrimenkulün bagimsiz bölümleri disinda kalip, korunma ve ortaklasa kullanma veya faydalanmaya yariyan yerlerine (Ortak yerler); kat maliklerinin ortak malik sifatiyle paydasi bulunduklari bu yerler üzerindeki faydalanma haklarina (Kullanma hakki);
c) (Degisik: 13/4/1983 - 2814/1 md.) Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapilacak veya yapilmakta olan bir veya birden çok yapinin bagimsiz bölümleri için o arsanin maliki veya ortak malikleri tarafindan bu Kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkina (kat irtifaki); bu hakka sahip olanlara da (kat irtifak sahibi);
KANUNLAR, SUBAT 1989 (EK - 3)
d) Arsanin, bu kanunda yazili esasa göre bagimsiz bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarina (Arsa payi);
e) Kat mülkiyetinin veya irtifakinin kurulmasina ait resmi senede (Sözlesme); denir.

Madde 3 - Kat mülkiyeti, arsa payi ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle baglantili özel bir mülkiyettir. (Degisik: 13/4/1983 - 2814/2 md.) Kat mülkiyeti, bu mülkiyete konu olan anayapinin bagimsiz bölümlerinden her birine kat irtifakinin kuruldugu tarihteki, dogrudan dogruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki degeri ile oranli olarak tahsis edilen arsa payinin ortak mülkiyet esaslarina göre açikça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarinin bagimsiz bölümlerin degerleri ile oranli olarak tahsis edilmedigi hallerde, her kat maliki veya kat irtifaki sahibi, arsa paylarinin yeniden düzenlenmesi için mahkemeye basvurabilir. Bagimsiz bölümlerden her birine bu fikra uyarinca tahsis edilen arsa payi, o bölümlerin degerinde sonradan meydana gelen çogalma veya azalma sebebiyle degistirilemez. 44 üncü madde hükmü saklidir. Kat irtifaki arsa payina bagli bir irtifak çesidi olup, yapi tamamlandiktan sonra arsanin malikinin veya kat irtifakina sahip ortak maliklerin veya bunlardan birinin tapu idaresine yapacagi yazili bir istem üzerine, bu kanunda gösterilen sartlar uyarinca, kat mülkiyetine çevrilir.

Madde 4 - Ortak yerlerin konusu sözlesme ile belirtilebilir. Asagida yazili yerler ve seyler bu kanun geregince her halde ortak yer sayilir.
a) Temeller ve ana duvarlar, bagimsiz bölümleri ayiran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giris kapilari,antreler, merdivenler, asansörler, sahanliklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapici daire veya odalari, genel çamasirlik ve çamasir kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazi saatlerinin korunmasina mahsus olup bagimsiz bölum disinda bulunan yuvalar ve kapali kisimlar, kalorifer daireleri,kuyu ve sarniçlar, yapinin genel su depolari, siginaklar,
b) Her kat malikinin kendi bölümü disindaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanallari ile kalorifer, su,havagazi ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak sebeke ve antenler sicak ve soguk hava tesisleri,
c) Çatilar, bacalar, genel dam teraslari, yagmur oluklari, yangin emniyet merdivenleri. Yukarida sayilanlarin disinda kalip da, yine ortaklasa kullanma, korunma veya,faydalanma için zaruri olan diger yerler ve seyler de (Ortak yer) konusuna girer.

Madde 5 - Kat mülkiyetinin baskasina devri veya miras yoliyle geçmesi halinde, ona bagli arsa payi da birlikte geçer; arsa payi,kat mülkiyetinden veya kat irtifakindan ayri olarak devredilemiyecegi gibi, miras yoliyle de geçmez ve baska bir hakla kayitlanamaz. Anagayrimenkulde, kat mülkiyetine baglanmamis veya lehine kat irtifaki kurulmamis arsa payi birakilamaz. Kat mülkiyetini kayitlayan haklar, kendiliginden arsa payini da kayitlar. Kat irtifakina konu olan arsa üzerinde bu hakla bagdasmasi mümkün olmiyan irtifaklar kurulamaz. Anagayrimenkulde kat mülkiyetinin kurulmasindan önce o gayrimenkulün kütükteki sayfasina tescil veya serhedilmis olan haklar kat mülkiyetini de, kaide olarak arsa payi oraninda, kendiliginden kayitlar.

Madde 6 - Bir bagimsiz bölümün disinda olup, dogrudan dogruya o bölüme tahsis edilmis olan kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazi veya su saati yuvalari, tuvalet gibi eklentiler,ait oldugu bagimsiz bölümün bütünleyici parçasi sayilir ve o bölümün maliki, eklentilerin de tek basina maliki olur. Eklentiler kat mülkiyeti kütügünün (Beyanlar) hanesine kaydedilir ve bunlardan anayapinin oturdugu zeminin disinda kalanlar kadastro planinda veya tapu haritasinda ayrica gösterilir. Bagimsiz bölüm üzerinde kat mülkiyetiyle ve diger kat maliklerinin hakla- riyle bagdasmasi mümkün olmiyan irtifaklar kurulamaz. Bagimsiz bölümlerin baskasina devri, kayitlanmasi veya kiralanmasi halinde, eklentiler ve ortak yerler de kendiliginden devredilmis,kayitlanmis vaya kiralanmis olur.

Madde 7 - Kat mülkiyetine veya kat irtifakina tabi olan gayrimenkulde ortakligin giderilmesi istenemez. Bagimsiz bölümler, bagimsiz bir gayrimenkul gibi dava ve takip konusu olabilir bunlarda ortakligin giderilmesi istenebilir.

Madde 8 - (Degisik birinci fikra:13/4/1983 - 2814/3 md.) Kat mülkiyeti kurulmus bir gayrimenkulün bagimsiz bölümlerinden birinin veya, kat irtifaki baglanmis arsa payinin satilmasi halinde diger kat maliklerinin veya irtifak hakki sahiplerinin öncelikle satin alma hakki yoktur. Bir bagimsiz bölümün paydaslarindan birinin kendi payini baskasina satmasi halinde öteki paydaslar, öncelikle satinalma hakkini kullanabilirler. Sözlesmede bu maddenin aksine hüküm konulabilir.

Madde 9 - Kat mülkiyetine veya kat irtifakina ait kütük kaydinda veya kat malikleri arasindaki sözlesmede veya yönetim planinda veya bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde, kat mülkiyetinden dogan anlasmazliklar,Medeni Kanun ve ilgili diger kanunlar hükümlerine göre karara baglanir.

Madde 10 - Kat mülkiyeti ve kat irtifaki resmi senetle ve tapu siciline tescil ile dogar. Anagayrimenkulün tümünün mülkiyeti (Kat mülkiyeti) ne çevrilmeden o gayrimenkulün yalniz bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz. Kat mülkiyeti kurulurken ayni katta birbirine bitisik bulunan birden fazla bölüm, kat mülkiyeti kütugüne tek bagimsiz bölüm olarak tescil edilebilir. Kat mülkiyetinin tescili, tapu memurunca düzenlenen resmi senet uyarinca veya asagidaki fikraya göre verilen bir mahkeme hükmü ile yapilir. Kat mülkiyetine konu olmaya elverisli bir gayrimenkul üzerindeki ortakligin giderilmesi davalarinda, mirasçilardan veya ortak maliklerden biri, paylasmanin, kat mülkiyeti kurulmasi ve bagimsiz bölümlerin tahsisi suretiyle yapilmasini isterse, hakim, o gayrimenkulün mülkiyetinin, 12 nci maddede yazili belgelere dayanilarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denklestirilmek suretiyle bagimsiz bölümlerin ortaklara ayri ayri tahsisine karar verebilir.

Madde 11 - Kat mülkiyeti, Tapu Sicili Tüzügüne göre tutulacak (Kat mülkiyeti kütügü) ne tescil olunur, bu kanunda aksine hüküm olmadikça, tescille ilgili genel hükümler, kat mülkiyeti kütügüne yapilacak tescillerde de uygulanir. Kat irtifaklarinin tescili kat mülkiyeti kütügüne yapilmayip, bu kanunda yazili ilgili hükümler gözetilmek sartiyle, irtifak haklarinin tesciline ait genel hükümlere göre yapilir. Henüz kadastrosu yapilmamis olan yerlerde kat mülkiyeti, Tapu Sicili Tüzügündeki formüle göre, ayrica tutulacak (Kat mülkiyeti zabit defteri) ne tescil olunur.

Madde 12 - (Degisik: 13/4/1983 - 2814/4 md.) Kat mülkiyetinin kurulmasi için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaslari tarafindan imzalanan bir dilekçenin tapu idaresine verilmesi veya istemde bulunulmasi lazimdir. Bu dilekçede veya istem üzerine tapu idaresince düzenlenecek tutanakta, anagayrimenkulün kat mülkiyetine konu olacak bagimsiz bölümlerinin ayri ayri degerlerinin ve bu bölümlere degerleri ile oranli olarak tahsisi istenen arsa paylarinin gösterilmesi sarttir.Dilekçeye veya istem tutanagina, kanunlara göre temliki tasarruflar için verilmesi gerekenlerden baska, asagida yazili belgeler de eklenir.
a) Anagayrimenkulün (yapi veya yapilarin) dis cepheler ve iç taksimati bagimsiz bölüm, eklenti ve ortak yerlerinin ölçüleri açikça gösterilmek suretiyle bir mimar veya mühendis tarafindan yapilan ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaslari tarafindan imzalanan ve içinde gösterilenlerin dogrulugu belediyece tasdik olunan proje ve birden çok yapilarda yerlesimlerini gösteren vaziyet plani ile belediyece verilen yapi kullanma belgesi;
b) Anagayrimenkulün (yapi veya yapilarin) ön ve arka cephelerini ve mümkünse yari cephelerini gösteren, en az 13x18 büyüklügünde ve dogrulugu belediyece tasdikli bir fotograf;
c) Her bagimsiz bölümün arsa payini, kat, daire, is bürosu gibi nevini ve bunlarin birden baslayip sira ile giden numarasini, varsa eklentisini gösteren ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaslari tarafindan imzalanmis noterden tasdikli liste;
d) Bagimsiz bölümlerin kullanilis tarzina, birden çok yapinin varligi halinde bu yapilarin özelligine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazirlanmis, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafindan imzalanmis bir yönetim plani.

Madde 13 - (Degisik birinci fikra: 13/4/1983 - 2814/5 md.) Tapu memuru kendisine verilen belgelerin tamam ve usulüne uygun ve dilekçeyi verenlerin veya istemde bulunanlarin yetkili olduklarina kanaat getirdikten sonra, kat mülkiyeti veya kat irtifaki kurulmasina dair resmi sözlesmeyi düzenler. Bu sözlesme ayni zamanda tescil istemi sayilir. Sözlesme düzenlenince, anagayrimenkulün kayitli bulundugu tapu kütügü sayfasindaki (Mülkiyet) hanesine (Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmistir) ibaresi yazilarak sayfa kapatilir ve kat mülkiyetine konu olan her bagimsiz bölüm, kat mülkiyeti kütügünün ayri bir sayfasina o bölüme bagli arsa payi ve anagayrimenkulün kayitli bulundugu genel kütükteki pafta, ada, parsel, defter ve sayfa numaralari gösterilmek suretiyle tescil edilir; anagayrimenkulün kayitli bulundugu genel kütük sayfasina da, bagimsiz bölümlerin kat mülkiyeti kütügündeki defter ve sayfa numaralari islenmek suretiyle, kütükler arasinda baglanti saglanir. Anagayrimenkulün kapatilan sayfasinda evvelce mevcut olan haklara ait sicil kaydi, Tapu Sicili Tüzügünün (Taksim halinde kayitlarin nakli) ne dair hükümlerine göre, bagimsiz bölümlerin kat mülkiyeti kütügündeki sayfasina geçirilir. Kat mülkiyeti kütügüne tescil edilen her bagimsiz bölüm ayri bir gayrimenkul niteligini kazanir ve kütükte o bölümün tasdikli planindaki numarayi alir. (Degisik: 13/4/1983 - 2814/5 md.) Kat malikine, anagayrimenkulun çapli tasarruf belgesinden baska, istem halinde, 12 nci maddenin (a) bendinde belirtilen projeden kendi bagimsiz bölümüne ait olan kisminin tasdikli bir örnegi de verilir.

Madde 14 - (Degisik birinci fikra:13/4/1983 - 2814/6 md.) Henüz yapi yapilmamis veya yapisi tamamlanmamis bir arsa üzerinde kat irtifakinin kurulmasi ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanin malikinin veya bütün paydaslarinin buna ait bir dilekçe veya istem ile birlikte 12 nci maddenin (a) ve (c) bentlerine uygun olarak düzenlenen proje, plan, liste ve (d) bendindeki yönetim plani ile diger belgeleri tapu idaresine vermeleri lazimdir. Kat mülkiyetine geçiste ayrica yönetim plani istenmez. Bir arsa üzerinde kat irtifaklari ancak sözlesmede veya dilekçede her kat irtifakinin ilgili bulundugu bagimsiz bölüme tahsisi istenen arsa payi, arsanin kayitli oldugu kütügün (Beyanlar) hanesinde belirtilmek suretiyle kurulur ve yapinin, verilen projeye göre tamamlanmasindan sonra kat mülkiyetine konu olacak bagimsiz bölümlerinin numarasi ve bu bölümlere bagli eklentiler kütügün beyanlar hanesinde belirtilir. Yapinin tamamlanmasindan sonra kat irtifaklarinin kat mülkiyetine çevrilmesi, irtifak sahiplerinden biri tarafindan istenince, tescil, kat irtifakinin tesciline ait resmi senete ve 12 nci maddede yazili belgelere ve anagayrimenkulün bagimsiz bölümlerinin, evvelce verilmis olan plana uygunlugunun belediyece tasdikina dayanilarak yapilir.

Madde 15 - Kat malikleri kendilerine ait bagimsiz bölümler üzerinde, bu kanunun ilgili hükümleri sakli kalmak sartiyle,Medeni Kanunun maliklere tanidigi bütün hak ve yetkilere sahiptirler.

Madde 16 - Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa paylari oraninda, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkina sahiptirler; bu hakkin genel kömürlük, garaj, teras, çamasirhane ve çamasir kurutma alanlari gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözlesme olmadikça, her kat malikine ait arsa payi ile oranlidir.

Madde 17 - Kat irtifaki sahipleri, ortak arsa üzerinde yapilacak yapinin, sözlesmede yazili süre içinde baslamasi ve tamamlanmasi için kendilerine düsen borçlarin yerine getirilmesini, karsilikli olarak isteme ve dava etme hakkina sahiptirler. (Degisik: 13/4/1983 -2814/7 md.) Kat irtifaki sahipleri yapinin tamamlanmasi için kendi aralarindan veya disaridan bir veya birkaç kisiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarina dair hükümler, bu yönetici hakkinda da uygulanir. (Ek: 13/4/1983 - 2814/7 md.) Kat irtifaki kurulmus gayrimenkullerde yapi fiilen tamamlanmis ve bagimsiz bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanilmaya baslanmissa, kat mülkiyetine geçilmemis olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanir.

Madde 18 - Kat malikleri, gerek bagimsiz bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanirken dogruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsiz etmemek, birbirinin haklarini çignememek ve yönetim plani hükümlerine uymakla, karsilikli olarak yükümlüdürler. Bu kanunda kat maliklerinin borçlarina dair olan hükümler, bagimsiz bölümlerdeki kiracilara ve oturma (Sükna,) hakki sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamli olarak faydalananlara da uygulanir;bu borçlari yerine getirmiyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur. Giderlere ve sigorta, primlerine ait 20 nci madde hükmü saklidir.

Madde 19 - Kat malikleri, anagayrimenkulün bakimina ve mimari durumu ile güzelligini ve saglamligini titizlikle korumaya mecburdurlar. (Degisik: 13/4/1983 - 2814/8 md.) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rizasi olmadikça,anagayrimenkulün ortak yerlerinde insaat, onarim ve tesisler, degisik renkte dis badana veya boya yaptiramaz. Kendi bagimsiz bölümünde ise ana yapiya zarar verecek nitelikte onarim, tesis ve degisiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine baglantili bulunan bagimsiz bölümlerin baglantili yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rizasi ile anayapiya zarar vermeyecek onarim, tesis ve degisiklik yapilabilir. Her kat maliki anagayrimenkule ve diger bagimsiz bölümlere, kusuru ile verdigi zarardan dolayi diger kat maliklerine karsi sorumludur.

Madde 20 - (Degisik birinci fikra:13/4/1983 - 2814/9 md.) Kat maliklerinden her biri aralarinda baska türlü anlasma olmadikça:
a) Kapici, kaloriferci,bahçivan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa esit olarak;
b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakim,koruma ve onarim giderleri ile yönetici ayligi gibi diger giderlere ve ortak tesislerin isletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payi oraninda; Katilmakla yükümlüdür.
c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkindan vazgeçmek veya kendi bagimsiz bölümünün durumu dolayisiyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadigini ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payini ödemekten kaçinamaz. (Degisik: 13/4/1983 - 2814/9 md.) Gider veya avans payini ödemeyen kat maliki hakkinda, diger kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafindan, yönetim planina, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açilabilir, icra takibi yapilabilir. Gider ve avans payinin tamamini ödemeyen kat maliki ödemede geciktigi günler için aylik yüzde on hesabiyla gecikme tazminati ödemekle yükümlüdür. Birinci fikradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bagimsiz bölümünden herhangi bir suretle faydalanan, kisinin, kusurlu bir hareketi sebep olmussa, gidere katilanlarin yaptiklari ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu haklari vardir.

Madde 21 - Anagayrimenkulün, kat malikleri kurulunca tayin edilecek deger üzerinden sigorta edilmesi kat malikleri kurulunca kararlastirilabilir. Sigorta yapilmasi halinde kat malikleri, sigorta giderlerine, arsa paylari oraninda, katilmakla yükümlüdürler. Anagayrimenkulün tümünün harap olmasi halinde alinacak sigorta bedeli, aksine sözlesme olmadikça, kat maliklerine, arsa paylari oraninda, paylastirilir. Yalniz bir veya bir kaç bagimsiz bölüm veya eklentisi veya ortak yerlerden bir kismi hasara ugramissa,alinacak sigorta bedeli hasara ugrayan yerlerin onarimina arsa paylari oraninda harcanir, Kat malikleri anagayrimenkulün sigortasiyla giderilemeyecek olan zararlarini karsilamak üzere, kendi bagimsiz bölümlerini ayrica kendi ad ve hesaplarina sigorta ettirebilirler; bu halde alinacak sigorta bedeli, anagayrimenkulün sigorta bedelindeki paylari da ayrica sakli kalmak üzere, yalniz kendilerine ait olur. Sigorta hakkindaki emredici hükümler saklidir.

Madde 22 - (Degisik birinci fikra: 13/4/1983 -2814/10 md.) Kat malikinin, 20 nci madde uyarinca payina düsecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatindan, bagimsiz bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkina veya baska bir sebebe dayanarak devamli bir sekilde faydalananlar da müstereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracinin sorumlulugu ödemekle yükümlü oldugu kira, miktari ile sinirli olup, yaptigi ödeme kira borcundan düsülür. Kat malikinin borcu bu yolla da alinamazsa, mahkemece tesbit edilen borcunu ödemiyen kat malikinin bagimsiz bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat ma- liklerinden birinin yazili istemiyle bu borç tutari için, diger kat malikleri lehine kanuni ipotek hakki tescil edilir. Medeni Kanunun 807 nci maddesinin son fikrasi hükmü burada da uygulanir. (Degisik: 13/4/1983-2814/10 md.) Kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen kat maliki veya diger sorumlulardan olan alacaklari önceliklidir.

Madde 23 - Kat maliklerinden birinin bagimsiz bölümünde veya bu bölümdeki tesislerde meydana gelen bir hasar veya bozuklugun onarimi veya giderilmesi veya tesislerin yeniden yapilmasi için diger bir bagimsiz bölüme girmek gerekiyorsa, o bölümün maliki veya o bölümde baska sifatla oturanlar, giris müsaadesi vermeye ve bölümde gerekli islerin yapilmasina katlanmaya mecburdurlar. Anagayrimenkulün bir kisminin harap olmasi halinde, harap olan bagimsiz bölüm ve eklentilerinin veya ortak yerlerin veya bagimsiz bölümdeki tesislerin yeniden yapilmasi için, saglam kalan bagimsiz bölümlerin içinden veya disindan faydalanilmasi gerekiyorsa, o bölümlerin malikleri veya orada baska sifatla oturanlar buna müsaade etmeye mecburdurlar. Yukaridaki fikralarda yazili müsaade yüzünden, kat maliklerinin veya orada baska sifatla oturanlarin ugrayacaklari zarari, lehine müsaade verilen bagimsiz bölüm malikleri derhal ödemekle yükümlüdürler.

Madde 24 - Anagayrimenkulün, kütükte mesken, is veya ticaret yeri olarak gösterilen bagimsiz bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvari gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykiri sözlesmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliginde olmiyan muayenehaneler bu hükmün disindadir. Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bagimsiz bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eglence ve toplanti yerleri ve firin, lokanta, pastahane, süthane gibi gida ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basimevi, dükkan, galeri ve çarsi gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirligi ile verecegi kararla açilabilir. Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün bagimsiz bölümlerin kat mülkiyeti kütügündeki sahifelerine serh verilir.

Madde 25 - Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düsen borçlari ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diger kat maliklerinin haklarini, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkinin kendilerine devredilmesini hakimden istiyebilirler. Bu gibi bir kat maliki hakkinda, bagimsiz bölümün mülkiyetinin dava tarihindeki degeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diger kat maliklerine, arsa paylari oraninda devredilmesi için dava açilmasina kat malikleri kurulunca karar verilir; bu karari almak için çogunluk saglanamazsa veya kat maliklerinden bir kismi bu davayi açmak istemezse, davayi öteki kat malikleri açar ve davalinin bagimsiz bölümünün mülkiyeti, davayi açmis olan kat maliklerine, arsa paylari oraninda, devrolunur.
Asagidaki durumlarda, birinci fikrada yazili çekilmezlik, her halde mevcut farz edilir.
a) Ortak giderlerden ve avanstan kendine düsen borçlari ödemedigi için hakkinda iki takvim yili içinde üç defa icra veya dava takibi yapilmasina sebep olunmasi;
b) Anagayrimenkulün bulundugu yerin sulh hakimi tarafindan 33 üncü madde geregince verilen emre ragmen, bu kanunda yazili borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarini ihlal etmekte devamli olarak bir yil israr edilmesi;
c) Kendi bagimsiz bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykiri harekette bulunmasi. Bu maddedeki dava hakki, sebebinin ögrenilmesi tarihinden basliyarak alti ay ve her halde dava hakkinin dogumundan basliyarak bes yil içinde kullanilmazsa ve dava sebebi de ortadan kalkmissa düser.

Madde 26 - Kat irtifaki sahipleri bu hakka konu olan ortak arsa üzerinde, ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere yapilacak yapinin sözlesmeye ve plana göre tamamlanmasi için kendilerine düsen borçlari vaktinde yerine getirmek ve yapi isini, dogruluk kaideleri uyarinca kolaylastirmakla, karsilikli olarak, yükümlüdürler. Kat irtifaki sahiplerinden biri kendine düsen borçlari, noterlikçe yaptirilan ihtara ragmen, bu ihtar tarihinden basliyarak iki ay içinde yerine getirmezse, digerlerinin yazili istemi üzerine hakim, onun arsa payinin ve kat irtifakinin, o zamanki degeri karsiliginda, öteki paydaslara, arsa paylari oraninda, devrine karar verir. Kat irtifaki sahiplerinden birinin kusuru yüzünden, yapinin kanuni süre içinde yapilamamasi sebebiyle kat irtifaki düserse, kusurlu taraf digerlerinin bu yüzden ugradiklari zarari tazminle yükümlüdür.

Madde 27 - Anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzi, kanunlarin emredici hükümleri sakli kalmak sartiyle, bu kurul tarafindan kararlastirilir.

Madde 28 - Yönetim plani yönetim tarzini, kullanma maksat ve seklini yönetici ve denetçilerin alacaklari ücreti ve yönetime alt diger hususlari düzenler. Yönetim plani, bütün kat maliklerini bagliyan bir sözlesme hükmündedir. Yönetim planinda hüküm bulunmiyan hallerde, anagayrimenkulün yönetiminden dogacak anlasmazliklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara baglanir. (Degisik: 13/4/1983-2814/11 md.) Yönetim planinin degistirilmesi için bütün kat maliklerinin beste dördünün oyu sarttir. Kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre mahkemeye basvurma haklari saklidir. Yönetim plani ve bunda yapilan degisiklikler, bütün kat malikleriyle onlarin külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri baglar. Yönetim planinin ve onda sonradan yapilan degisikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütügünün (Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu degisiklikler yönetim planina baglanarak kat mülkiyetinin kurulus belgeleri arasinda saklanir.

Madde 29 - Kat malikleri kurulu, yilda bir defadan az olmamak üzere yönetim planinda gösterilen zamanlarda, eger böyle bir zaman gösterilmemisse,her takvim yilinin ilk ayi içinde toplanir. Önemli bir sebebin çikmasi halinde,yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplanti için istenilen tarihten en az onbes gün önce bütün kat maliklerine imzalattirilacak bir çagri veya bir taahütlü mektupla, toplanti sebebi de bildirilmek sartiyle, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir. Ilk çagri yapilirken, birinci toplantida, yeter sayinin saglanamamasi halinde, ikinci toplantinin nerede ve hangi tarihte yapilacagi da belirtilir.

Madde 30 - Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayi ve arsa payi bakimindan yarisindan fazlasiyle toplanir ve oy çokluguyla, karar verir. Yeter sayi saglanamadigi için ilk toplanti yapilamazsa kararlar en geç bir hafta, içerisinde yapilacak ikinci toplantiya katilanlarin, oy çogunluguyla verilir.
Bu kanunda yeter sayi için ayrica konulmus olan hükümler saklidir.

Madde 31 - Her kat maliki,arsa payi oranina bakilmaksizin, bir tek oy hakkina sahiptir. Anagayrimenkulde birden ziyade bagimsiz bölümü olan kat maliki, her bagimsiz bölüm için ayri bir oy hakkina sahiptir; bununla beraber onun malik oldugu bagimsiz bölümlerin sayisi ne olursa olsun, sahip olacagi oy sayisi bütün oylarin üçte birinden fazla olamaz, oy hesabi yapilirken kesirler gözönüne alinmaz. Bir bagimsiz bölümün birden ziyade maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunlari içlerinden vekalet verecekleri birisi temsil eder. Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni mümessili temsil eder. Alinacak karar dogrudan dogruya kendini ilgilendiren kat maliki görüsmelerde hazir bulunabilir,fakat oya katilamaz. Kat maliklerinden biri oyunu,yetkili vekil eliyle kullanabilir;ancak ayni kisi oy sayisinin üçte birinden fazlasini kullanmak üzere vekil tayin edilemez.

Madde 32 - Anagayrimenkul kat malikleri kurulu tarafindan, sözlesme, yönetim plani ve kanun hükümleri uyarinca verilecek kararlara göre yönetilir. Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler, kat malikleri kurulunun kararlarina uymakla yükümlüdürler. Anagayrimenkulün kullanilmasindan veya yönetiminden dolayi kat malikleri arasinda veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasinda veya denetçilerle yöneticiler arasinda çikan anlasmazliklar, kat malikleri kurulunca çözülür ve karara baglanir. Kat malikleri kurulu kararlari (1) den baslayip sirayla giden sayfa numaralari tasiyan her sayfasi noter mühüriyle tasdikli bir deftere yazilarak, toplantida, bulunan bütün kat maliklerince imzalanir karara aykiri oy verenler bu aykiriligin sebebini belirterek imza koyarlar. Bir husus hakkinda ilerde çikan anlasmazliklar, karar defterinde ayni hususa dair daha önce verilmis bir karar varsa kaide olarak ona göre çözülür.

Madde 33 - Kat malikleri kurulunca verilen karara razi olmiyan veya kat maliklerinden birinin yahut onun katindan kira akdine, oturma (Sükna) hakkina veya baska bir sebebe dayanarak devamli surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri anagayrimenkulün bulundugu yerin sulh mahkemesine basvurarak, hakimin müdahalesini istiyebilir. Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planina ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararini verir ve bunun, tesbit edecegi kisa bir süre içinde yerine getirilmesi lü- zumunu ilgiliye tefhim veya teblig eder. Tesbit edilen süre içinde hakimin kararini yerine getirmiyenlerden, ayni mahkemece, 100 liradan 2000 liraya kadar para cezasi alinmasina kesin olarak hükmolunur;yirmibesinci madde hükmü mahfuzdur.

Madde 34 - Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarindan veya disardan seçecekleri bir kimseye veya üç kisilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir.
Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bagimsiz bölümü varsa, yönetici atanmasi mecburidir. Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kisinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadir. Yönetici, kat maliklerinin, hem sayi hem arsa payi bakimindan çogunlugu tarafindan atanir. Yönetici her yil kat malikleri kurulunun kanuni yillik toplantisinda yeniden atanir; eski yönetici tekrar atanabilir. Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlasamaz veya toplanip bir yönetici atayamazlarsa, o geyrimenkulün bulundugu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaati üzerine ve mümkünse digerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanir. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karsi sorumlu olur. Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden alti ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca degistirilemez Ancak hakli bir sebep çikarsa, onu atamis olan sulh mahkemesi, degistirmeye müsaade edebilir. Yönetici atanirken kendisiyle yapilan sözlesmede, teminat göstermesi sart edilebilir; sözlesmede böyle bir sart olmasa bile, hakli bir sebebin çikmasi halinde kat malikleri kurulu, yöneticiden teminat göstermesini istiyebilir. Yöneticinin öz ve soyadi ile is ve ev adresinin anagayrimenkulün giris kapisi yanina veya antrede görülecek bir yere çevre içinde asilmasi mecburidir. Bu yapilmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her birinden,ilgilinin basvurmasi üzerine ayni mahkemece 50 liradan 250 liraya kadar para cezasi alinmasina kesin olarak hükmolunur.

Madde 35 - Yöneticinin görevleri, yönetim planinda belirtilir; yönetim planinda aksine hüküm olmadikça, yönetici asagidaki isleri görür:
a) Kat malikleri kurulunca verilen kararlarin yerine getirilmesi;
b) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanilmasi, korunmasi, bakimi ve onarimi için gereken tedbirlerin alinmasi;
c) Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi;
d) Anagayrimenkulün genel yönetim isleriyle korunma, onarim, temizlik gibi bakim isleri ve asansör ve kalorifer, sicak ve soguk hava isletmesi ve sigorta için yönetim planinda gösterilen zamanda, eger böyle bir zaman gösterilmemisse, her takvim yilinin ilk ayi içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranin toplanmasi ve bu avansin harcanip bitmesi halinde, geri kalan isler için tekrar avans toplanmasi;
e) Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diger bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayisiyle dogan borçlarin ödenmesi ve kat malikleri tarafindan ayrica yetkili kilinmissa, bagimsiz bölümlere ait kiralarin toplanmasi;
f) Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatin kabulü;
g) Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkin kaybina meydan vermiyecek gerekli tedbirlerin alinmasi;
h) Anagayrimenkulün korunmasi ve bakimi için kat maliklerinin yararina olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adina, alinmasi;
i) Kat mülkiyetine iliskin borç ve yükümlerini yerine getirmiyen kat maliklerine karsi dava ve icra takibi yapilmasi ve kanuni ipotek hakkinin kat mülkiyeti kütügüne tescil ettirilmesi;
j) Topladigi paralari ve avanslari yatirmak ve gerektiginde almak üzere muteber bir bankada kendi adina ve fakat anagayrimenkulün yönetici sifati gösterilmek suretiyle, hesap açtirilmasi;
k) Kat malikleri kurulunun toplantiya çagirilmasi.

Madde 36 - Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarini protokolleri, yapilan ihtar ve tebligatin özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, 32 nci maddede sözü geçen deftere tarih sirasiyle yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diger bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur. Bu defterin, her takvim yilinin bitmesinden basliyarak bir ay içinde yönetici tarafindan notere kapattirilmasi mecburidir. Bu maddede yazili görevleri yerine getirmiyen yöneticiye 33 üncü maddenin son fikrasinda yazili cezalar uygulanir.

Madde 37 - (Degisik:13/4/1983 - 2814/12 md.) Kat malikleri kurulunca kabul edilmis isletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir isletme projesi yapar.
Bu projede özellikle:
a) Anagayrimenkulün bir yillik yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarlari;
b) Tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20 nci maddesindeki esaslara göre düsecek tahmini miktar;
c) Tahmini giderlerle diger muhtemel giderleri karsilamak üzere her kat malikinin 20 nci maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutari; Gösterilir. Bu proje,kat maliklerine veya bagimsiz bölümden fiilen yararlananlara, imzalari karsiliginda veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden baslayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkinda, karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazirlanir. Kesinlesen isletme projeleri veya kat malikleri kurulunun isletme giderleri ile ilgili kararlari, Icra ve Iflas Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci fikrasinda belirtilen belgelerden sayilir.

Madde 38 - Yönetici, kat maliklerine karsi aynen bir vekil gibi sorumludur.

Madde 39 - Yönetici, yönetim planinda Yazili zamanlarda eger böyle bir zaman yazilmamissa her takvim yilinin birinci ayi içinde kat malikleri kuruluna,anagayri menkul dolayisiyle o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapilmis olan giderlerin hesabina vermekle yükümlüdür. Kat maliklerinin yarisi isterse, bunlarin arsa paylari ne olursa, olsun yönetim planinda yazili zamanlar disinda da hesabin gösterilmesi yöneticiden istenebilir.

Madde 40 - Yönetici, kaide olarak vekilin haklarina sahiptir. Kat malikleri,kendilerine düsen borçlari ve yükümleri yönetici tarafindan noterlikçe yaptirilan ihtara ragmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksizin, kendine ait sözlesmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden ugradigi zararin tazminini kat maliklerinden istiyebilir. Yönetici, yönetim planinda veya kendisiyle yapilan sözlesmede bir ücret tayin edilmemis olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret istiyebilir, (Degisik: 13/4/1983-2814/13 md.) Kat malikleri kurulu,kat malikleri arasindan atanmis yöneticinin normal yönetim giderlerine katilip katilmayacagi, katilacaksa, ne oranda katilacagini kararlastirir. Bu yolda, bir karar alinmamis ise, yönetici yönetim süresince kendisine düsen normal yönetim giderlerinin yarisina katilmaz.

Madde 41 - Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamli olarak denetler ve hakli bir sebebin çikmasi halinde onu her zaman degistirebilir. Hesaplarin denetlenmesi için yönetim planinda, belli bir zaman konulmamissa; bu denetim her üç ayda bir yapilir; bununla beraber hakli bir sebep çikarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapilabilir.
KANUNLAR, MAYIS 1992 (Ek -12)
Kat malikleri kurulu denetim isini, kendi aralarindan sayi ve arsa payi çogunluguyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kisilik bir denetim kuruluna verebilir; bu halde denetçi veya denetim kurulu yönetim planinda yazili zamanlarda, eger zaman yazilmamissa, her takvim yilinin birinci ayi içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve anagayrimenkulün yönetim tarzi hakkindaki düsüncelerini bildirir; bu rapor çogaltilarak birer örnegi taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir. Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararlari ve gerekli gördükleri diger hususlari, (1) den baslayip sira ile giden sayfa numaralari tasiyan ve her sayfasi noter mührüyle tasdikli bir deftere geçirip tarih koyarak altini imza ederler.

Madde 42 - Kat malikleri,anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi baslarinda bir degisiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunlari kullanmanin daha rahat ve kolay bir hale konulmasina veya bu yerlerden elde edilecek faydanin çogaltilmasina yariyacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayi ve arsa payi çogunlugu ile verecekleri karar üzerine yapilir. Bu islerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafindan, faydalanma oranina göre, ödenir.
(Ek:10/12/1990 - KHK - 431/1 md.; Aynen kabul: 5/2/1992-3770/1 md.)
Kat maliklerinden birinin istegi ile ortak kaloriferle olan isinmanin dogalgaz kullanilmak maksadiyla ferdi isinmaya dönüstürülmesi, kat maliklerinin sayi ve arsa payi çogunlugu ile verecekleri karar üzerine yapilir.
(Ek : 10/12/1990 - KHK - 431/ 1 md.; Aynen kabul: 5/2/1992-3770/1 md.)
Ortak kaloriferle olan isinmanin ferdi isinmaya dönüstürülmesine karar verilmesi halinde yönetim planinin bu karara aykiri hükümleri degistirilmis sayilir ve bu konuda yapilacak ortak islerin giderleri arsa payi oranina göre ödenir.

Madde 43 - Yapilmasi arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masrafli ise veya yapinin özel durumuna göre lüks bir nitelik tasiyorsa veya anagayrimenkulün bütün kat malikleri tarafindan kullanilmasi mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmiyorsa, bunlardan faydalanmak istemiyen kat maliki, gidere katilmak zorunda degildir; bu gibi yenilik ve ilavelerin giderini, onlarin ya- pilmasina karar vermis olan kat malikleri öderler. Bununla beraber, baslangiçta giderlere katilmiyan kat maliki veya onun kül- li veya cüzi halefleri yenilik ve ilavelerin yapilmasi ve korunmasi giderlerine sonradan, kendi arsa paylari oraninda katilirlarsa, yapilan lüks yenilik veya ilaveden faydalanma hakkini kazanirlar.

Madde 44 - Anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapilmasi veya zemin veya bodrum katlarinda veya arsanin bos kisminda 24 üncü maddenin ikinci fikrasinda yazili yerlerin sonradan yapimi veya ilavesi için:
a) Kat malikleri kurulunun buna oybirligiyle karar vermesi;
b) Anagayrimenkulün bu insaattan sonra alacagi duruma göre, yapilan yeni ilaveler de dahil olmak üzere bütün bagimsiz bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarinin, usulüne göre yeniden ve oybirligiyle tesbit edilmesi;
c) Ilave edilecek yeni bagimsiz bölüme tahsis edilen arsa payi üzerinde, tapu memuru huzurunda yapilacak resmi senetle, 14 üncü maddeye göre kat irtifaki kurularak bunun, anagayrimenkulün bütün bagimsiz bölümlerinin kat mülkiyeti kütügündeki irtifaklar hanesine tescil edilmesi ve anagayrimenkulün kapanan eski kütük sayfasiyle 13 üncü madde hükmüne göre baglanti saglanmasi; sarttir. Bu nitelikteki ilave ve genisletmelere muvafakat etmekle beraber kendisi katilmak istemiyen kat maliklerinin arsa paylarindan, bu ilaveler sebebiyle azalan kismin, ilaveyi yaptiranlarin bagimsiz bölümlerine tahsisini kabul ettikleri, resmi senette belirtilir. Bu takdirde, yeni bagimsiz bölümün yapilmasina katilmiyan kat maliklerinin arsa paylarindan yeni tahsis sebebiyle azalan kismin bedeli kendilerine ödenmek sartiyle, yeni yapilan bagimsiz bölüm, kat irtifaki kurulmasina dair olan eski resmi senet geregince kat mülkiyetine çevrilerek onu yaptiranin mülkü veya yaptiranlarin ortak mülkü olur ve kat mülkiyeti kütügünün ayri bir sayfasina yeni malik veya malikler adina tescil edilir.

Madde 45 - Anagayrimenkulün bir hakla kayitlanmasi veya arsanin bölünmesi ve bölünen kismin mülkiyetinin baskasina devrolunmasi gibi temliki tasarruflar veya anayapinin dis duvarlarinin, çati veya daminin reklam maksadiyle kiralanmasi gibi önemli yönetim isleri ancak bütün kat maliklerinin oybirligiyle verecekleri karar üzerine yapilabilir.

I - Anagayrimenkulün arsasiyle birlikte yok olmasi veya kamulastirilmasi ile:

Madde 46 - Kat mülkiyeti, kat mülkiyeti kütügündeki sicil kaydinin silinmesiyle sona erer. Anagayrimenkulün bütün bagimsiz bölümlerinin bir tek kisinin mülkiyetinde toplanmasiyle kat mülkiyeti kendiliginden sona ermez. Sicil kaydi, bütün kat maliklerinin veya bütün bagimsiz bölümleri kendi mülkiyetinde toplamis bulunan malikin, anagayrimankuldeki kat mülkiyetinin adi mülkiyete çevrilmesine ait yazili istemi üzerine silinir ve o gayrimenkul, müstakil bölümlere bagli arsa paylarina göre, genel kütükte yeni bir sayfaya gaçirilerek ve eski kayitlariyle baglanti saglanmak suretiyle tescil olunur. Anagayrimenkulün niteliginde kat mülkiyetinin kurulmasindan sonra degisiklikler olmussa, yeni sicil kaydina bunlar da yazilir. Bagimsiz bölümlerden biri bir ayni hakla veya sicile serh verilen bir sahsi hakla kayitlanmis bulunuyorsa, hak sahibinin muvafakatiyle o hak kütükten silinmedikçe, anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyetinin adi mülkiyete çevrilmesi ve kat mülkiyeti kütügündeki sicil kaydinin silinmesi istenemez. Kayitlayici hakkin sahibi, sicil kaydinin silinmesine muvafakat etmemekle beraber hakkinin yalniz borçluya ait mülkiyet payina veya hakkin niteligine göre, bütün ortak mülkiyet paylarina aktarilmasina muvafakat ederse bu hak sicil- den silinmeksizin yalniz borçlunun, adi mülkiyet esasina tabi kilinmis olan o gayrimenkuldeki bütün ortak mülkiyet paylari üzerine geçirilmek suretiyle genel kütüge tescil olunur. Anagayrimenkulün arsasiyle birlikte tamamen yok olmasi veya kamulastirilmasi halinde sicil kaydinin silinmesi genel hükümlere göre yapilir. Anagayrimenkul kamulastirilirsa, her bagimsiz bölümün kamulastirma bedeli baglantili bulundugu arsa payi ve eklentileri de gözönünde tutularak ayri ayri takdir olunur ve o bölümün malikine ödenir.

Madde 47 - Anayapinin tümü harap olmussa, anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyeti kendiliginden sona erer. Anayapinin bagimsiz bölümlerinden biri tamamen harap olur ve o bölümün maliki iki yil içinde bölümünü yeniden yaptirmazsa, diger kat malikleri veya bunlardan bir kismi,bu sürenin tamamlanmasindan basliyarak bir yil içinde o bölüme ait arsa payinin, degeri karsiliginda ve arsa paylari oraninda kendilerine devredilmesini hakimden istiyebilirler. Bu halde devrolunan arsa paylari kat mülkiyeti kütügünün ilgili sayfalarinin (Beyanlar) hanesine isaret olunur; arsa payini devralanlar,devraldiklari tarihten basliyarak iki yil içinde, harap olan bagimsiz bölümü yeniden yaptirmaya veya ayni süre içerisinde bütün kat malikleri bagimsiz bölümlere bagli arsa paylarini bu kanunun 3 üncü maddesinin 2 nci fikrasindaki esaslara göre yeniden hasapliyarak kat mülkiyeti kütügüne geçirtmeye mecburdurlar. Yukardaki fikra hükmüne uyulmadigi takdirde anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyeti kendiliginden sona ererek, gerek o gayrimenkul ve gerek harap olan bölümler için alinan sigorta bedeli üzerinde ortak mülkiyet hükümleri uygulanir. Birden ziyade bagimsiz bölüm tamamen harap olup da bunlardan birinin yeniden yapilmasi digerinin yapilmasina bagli bulunuyorsa, bagimsiz bölümleri harap olan kat malikleri bunlari yeniden yaptirip yaptirmiyacaklarini, harabolma tarihinden basliyarak alti ay içinde diger kat maliklerine yazili olarak bildirmeye mecburdurlar. Bildirmiyenlerin yeniden yaptirmak istemedikleri kabul olunur ve onlarin arsa paylari, bölümlerini yeniden yaptirmak istiyenlere öncelikle devredilir. Harabolan bagimsiz bölümler üzerindeki kat mülkiyeti bu maddede yazili süre- ler devaminca kendiliginden kat irtifakina çevrilir ve kat mülkiyeti kütügünde beyanlar hanesine geçici serh verilir. Bagimsiz bölüm yapilinca onun üzerindeki kat mülkiyeti yeniden dogar ve geçici serh kütükten silinir.

Madde 48 - Anagayrimenkulün veya anayapinin tümünün veya bir kisminin harab olmasi halinde durum yönetici tarafindan o gayrimenkulün bulundugu yerin tapu idaresine ve bütün kat maliklerine; eger yönetici yoksa, bagimsiz bölümü harap olan kat maliki tarafindan tapu idaresine derhal bildirir; bunun bildirilmemesi yüzünden dogacak zararlarin tümünden bagimsiz bölümü harap olan kat maliki, zararin beste biri oranindaki kismindan da yönetici müteselsilen sorumlu olup, Hazine sorumlu degildir. Kat mülkiyeti sona erince, kat mülkiyeti kütügündeki sayfalar kapatilarak gayrimenkulün kaydi anayapidan saglam kalan kisimlar gösterilmek ve kat mülkiyeti kütügü kurulmadan önceki genel kütük kaydiyle baglanti saglanmak suretiyle, arsa paylari oraninda ortak mülkiyet esaslarina göre, genel kütüge tescil edilir. Bu halde sigorta bedelleriyle enkaz üzerinde de ortak mülkiyet hükümleri yürür. Tümü harabolan anayapinin arsasinda malik veya ortak malikler tarafindan yine kat mülkiyeti esasina göre yeni bir yapi yapilmak istenirse, kat irtifaki ve kat mülkiyeti kurulmasina dair hükümler uygulanir.

Madde 49 - Kat irtifakina konu olan arsanin maliki veya ortak malikleri, tapu memuruna verecekleri yazili bir beyanla kat irtifakina ait sicil kaydini sildirerek bu irtifaka her zaman son verebilirler. Kat irtifaki, buna konu olan arsanin tamamiyle yok olmasi veya üzerinde yapi yapilamiyacak hale gelmesi veya kamulastirilmasi ile kendiliginden sona erer.
(Degisik fikralar:13/4/1983 - 2814/14 md.):
Kat irtifakina konu olan arsa üzerinde, bu irtifakin kurulmasi sirasinda verilen plana göre bes yil içinde yapi yapilmazsa maliklerden birinin istemi üzerine, sulh hakimi, gerektiginde ilgilileri de dinleyerek, duruma göre kat irtifakinin sona ermesine veya belli bir süre için uzatilmasina karar verir. Süre istem üzerine yeniden uzatilabilir. Yukaridaki fikra uyarinca kat irtifaki kaldirildiginda tapu kütügündeki kayit silinir.

Madde 50 - Bu kanun yürürlüge girdikten sonra Medeni Kanuna ve diger kanunlara göre, bir gayrimenkulün paydaslarindan birinin o gayrimenkulün bir bölümünden kat maliki gibi tek basina faydalanmasini saglamak için irtifak hakki kurulamaz. Tümü kargir olmiyan yapilarda kat mülkiyeti kurulamaz.
B) Yeni duruma uyma :

I - Medeni Kanunun yürürlüge girmesinden sonra kurulan irtifaklarda:

Madde 51 - (Degisik birinci fikra: 30/4/1969 - 1166/1 md.) Medeni Kanunun yürürlüge girmesinden sonra bu kanunun yürürlüge girdigi tarihe kadar bir gayrimenkulün paydaslarindan birinin o gayrimenkulün bir bölümünden kat maliki gibi tek basina faydalanmasini saglamak için üzerinde irtifak hakki kurulmus olan gayrimenkullerin mülkiyetinin 2/1/1971 tarihine kadar kat mülkiyetine çevrilmesi ve kat mülkiyeti kütügüne tescil ettirilmesi mecburidir. Bu yapilmazsa irtifak haklari sona ererek yalniz ortak mülkiyet devam eder. Gayrimenkul üzerindeki mülkiyetin birinci fikra geregince kat mülkiyetine çevrilmesi ve kat mülkiyet kütügüne tescili, ortak maliklerden birinin tapu ideresine basvurmasi üzerine tapu idaresindeki belgelere ve bu kanunun 12 nci maddesinin (b) bendinde yazili fotografa dayanilarak yapilir; bu halde fotografin,tapu idaresine basvuran ortak malikin imzasiyle tasdik edilmesi yeter. Diger ortak malikler bu çevrilmeye itiraz edemiyecekleri gibi bunun giderlerine katilmaktan ve yönetim plani yapmaktan kaçinamazlar; kaçinilirsa, hakimin müdahalasine dair olan 33 üncü madde hükmü uygulanir.

II- Medeni Kanundan önce kurulmus olan haklarda :

Madde 52 - Medeni Kanunun yürürlüge girdigi tarihten önce (Hava hakki, oda mülkiyeti) gibi isimler altinda kurulmus olan haklar, bu kanunun yürürlüge girmesinden basliyarak üç yil içinde, asagida yazili hükümlere göre, bu kanun uyarinca kat mülkiyetine veya kat irtifikina çevrilir:
a) Gayrimenkul üzerinde bu haklara konu olan yapi bölümleri mevcutsa, hak sahipleri,aralarinda yapacaklari bir sözlesme ile, o gayrimenkulün arsasinda, bölümlerinin degerleri oraninda ve hiçbir bedel ödemeye mecbur olmaksizin, Medeni Kanunun ortak mülkiyet hükümlerine göre paydas olurlar ve Kat Mülkiyeti Kanununun ilgili hükümleri uyarinca kat mülkiyetini kurarlar.
b) Yapi bölümleri mevcut olmayip yalniz hava hakki mevcutsa, bu hak (a) bendindeki esaslara göre hak sahibinin arsada paydas olmasi suretiyle kendiliginden kat irtifaki hakkina çevrilir ve kütüge o suretle tescil edilir.
c) Hak sahipleri anlasarak bu kanunun yürürlüge girdigi tarihten itibaren üç yil içinde eski haklarini kat mülkiyetine veya kat irtifakina çevirmezlerse, bu çevirme, gayrimenkulün bulundugu yerin tapu idaresince, ayri ayri bölümlerin degerleri oraninda arsa paylarinin tesbiti ve gereken belgelerin hazirlanmasi suretiyle ve bu maddenin (a) ve (b) bendlerindeki esaslar uyarinca,hak sahiple- rinden birinin müracaati üzerine veya dogrudan dogruya yapilir ve durum bütün hak sahiplerine bildirilir. Bu haklarin tapu idaresince kat mülkiyetine veya kat irtifakina dogrudan dogruya çevrilmesi için gereken masraflar Hazinece ödenerek, kamu alacaklarinin tahsili hakkindaki özel kanun hükümlerine göre hak sahiplerinden alinir. Hak sahipleri tapu idaresinin kararina karsi, bunun kendilerine bildirilmesinden basliyarak bir ay içinde, sulh mahkemesine dava açmak suretiyle itiraz edebilirler.

III- Medeni Kanuna göre kurulmus kat irtifaklarinin yönetimi:

Madde 53 - Bu kanun yürürlüge girdigi tarihten önce bir gayrimenkulün paydaslarindan birinin o gayrimenkulün bir bölümünden kat maliki gibi tek basina faydalanmasini saglamak için kurulmus olan irtifak haklari,bu kanuna göre kat mülkiyetine çevrilinceye kadar anagayrimenkulün yönetimi, yönetim plani yapilmasi mecburiyeti ve giderlere ve sigorta mecburiyetine ve bunun primlerine katilma hususlarinda bu kanun hükümleri uygulanir.

C) Özel kanuna göre ortaklastirma (Süyulandirma) halinde kat mülkiyetinin durumu:

Madde 54 - Imar Kanunu hükümlerine göre ortaklastirma halinde, ortaklastirilan gayrimenkuller arasinda kat mülkiyetine tabi gayrimenkul varsa, Imar Kanununun 46 nci maddesi geregince ortakligin giderilmesi hususunda bütün malikler anlastiklari takdirde, ortakligin giderilmesi bu anlasma hükümlerine göre yapilir. Böyle bir anlasmaya varilmazsa, her gayrimenkulün ortaklastirmadan önceki geçer degerleri, birinci fikrada sözü geçen madde hükmüne göre ortakligi gidermekle görevli sulh mahkemesince ayri ayri takdir edilerek, bunlardan degeri en fazla olan gayrimenkulün malikine, öteki gayrimenkullerin bu degerle satin almasini teklife karar verilir ve bu teklif kabul edilip bedel ödenince ortaklik giderilmis olur. Kesinlesen sulh mahkemesi kararinin tebliginden basliyarak bir ay içinde bedel ödenmez veya alti ay içinde ödenmek üzere banka mektubu veya ayni teminat gösterilmezse ortaklastirilan gayrimenkullerin tümü, imar durumuna göre mümkünse kat mülkiyeti muhafaza ve diger gayrimenkuller buna ilhak edilerek, eger bu mümkün degilse kat mülkiyeti kaldirilarak, açik artirma yoliyle satilip ortaklik giderilir ve satis bedeli her gayrimenkulün, ikinci fikra uyarinca takdir edilmis olan degerleri arasindaki orana göre, maliklere paylastirilir.

D) Harç ve vergiler:

Madde 55 - Bu kanuna göre kat mülkiyeti ve kat irtifaki kurulmasi, mülkiyetin baskasina devrini ihtiva etmedikçe her çesit harc ve vergiden muaftir. Bu muafiyet, Medeni Kanunun yürürlüge girmesinden sonra kurulan irtifak haklarinin 51 nci madde geregince kat mülkiyetine ve Medeni Kanundan önce kurulmus olan haklarin 52 nci maddeye göre kat mülkiyeti veya kat irtifakina çevrilmesi islemlerine de samildir. Kurulan kat mülkiyetleri tapu memurunca derhal anagayrimenkulün kayitli bulundugu yerin belediyesine ve vergi dairesine bildirilir.
E) Belediyesi olmiyan yerlerdeki durum:

Madde 56 - Bu kanunun belediyelere yükledigi görevler, belediye olmiyan, yerlerde o yerin bagli bulundugu ilçe veya il merkezleri belediyelerince, 6785 sayili Imar Kanununun 47 nci maddesinde bahsi geçen sahalarda ise ilgili belediyece yerine getirilir.

Madde 57 - Mesken olarak kullanilmaya elverisli bir yapi veya bagimsiz bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapi veya bagimsiz bölümden yilin belli dönemlerinde istifade hakki, müsterek mülkiyet payina bagli bir irtifak hakki olarak kurulabilir. Bu hakka devre mülk hakki denir.

Madde 58 - Aksi resmi senette kararlastirilmadikça devre mülk hakkinin bagli oldugu pay, devrelerin sayi ve süreleri esas alinarak esit bir biçimde belirlenir. Devre mülk hakki ancak mesken nitelikli, kat mülkiyetine veya kat irtifakina çevrilmis yahut müstakil yapilarda kurulabilir. Devre mülk üzerinde bu hakla bagdasan ayni haklar tesis edilebilir. Devre mülk hakki bagli oldugu müsterek mülkiyet payina bagli olarak devir ve temlik edilebilir ve mirasçilara geçer.

Madde 59 - Devre mülk hakkinin yilin belirli dönemlerine ayrilmasi ve 15 günden daha az süreli olmamasi gerekir.Sözlesmede aksi kararlastirilmamissa devre mülk hakki sahibi bu hakkin kullanimini baskalarina birakabilir.

Madde 60 - Ana tasinmaz mal ile bagimsiz bölümlerin ve müstakil yapilarin tapu kütüklerinin beyanlar hanesine,bagimsiz bölüm veya yapi üzerinde devre mülk hakki kuruldugu isaret edilir ve düzenlenecek tapu senedinde de bu husus belirtilir.

Madde 61 - Üzerinde devre mülk hakki kurulacak yapi veya bagimsiz bölümlerin ortak malikler arasinda dönem süresi, devir ve teslimi ile istifade sekil ve usulleri, yöneticilerin seçimi ile hak ve sorumluluklari, büyük onarim için ayrilacak dönem, bakim masraflari gibi hususlar devre mülk sözlesmesinde belirlenir. Bu hususlari içeren ve bütün hak sahiplerince imzalanan devre mülk sözlesmesi resmi senede eklenir ve tapu kütügünün beyanlar hanesinde gösterilir.
(1) Bu bölüm ve bu bölüm basligi altindaki maddeler 10/6/1985 tarih ve 3227 sayili Kanunun 1 nci maddesi ile eklenmistir. Devre mülk hakki kurulan her yapi veya bagimsiz bölüm için ortak malikler, kendi aralarindan veya disardan bir gerek veya tüzelkisiyi yönetici ve kat malikleri kuruluna temsilci olarak tayin ederler. Bu Kanunun genel hükümlerine göre atanan yöneticilere devre mülk yöneticiligi ile ilgili görevler de verilebilir.

Madde 62 - Kat mülkiyetine çevrilmis birden fazla bagimsiz bölümlerden bazilarinin üzerinde devre mülk hakki kurulmasi, aksi yönetim planinda kararlastirilmamissa, diger bagimsiz bölüm maliklerinin muvafakatlarina bagli degildir.

Madde 63 - Üzerinde devre mülk hakki kurulan yapi veya bagimsiz bölümün ortak malikleri, aksi sözlesme ile kararlastirilmamissa, suyuun giderilmesini isteyemezler.

Madde 64 - Devre mülk hak sahipleri,kendilerine ayrilan ve tapu sicilinde belirtilen dönem süresi sonunda istifade ettikleri bagimsiz bölüm veya yapiyi sözlesme hükümleri geregince bosaltmaya ve yeni hak sahibine teslime mecburdurlar. Dönem süresi sonunda tahliye olmadigi takdirde, istifade edecek dönem sahibinden birisinin veya yöneticinin tapu kaydini ve sözlesmeyi talebine ekleyerek ibrazi halinde, mahallin en büyük mülki amirin emri ile, baskaca bir islem ve tebligata lüzum kalmadan, derhal zabitaca bosalttirilir. Idare veya yargi organlarina yapilacak basvuru, bu bosaltma islemini durdurmaz. Ilgililerin kanundan ve sözlesmeden dogan haklari saklidir.

Madde 65 - Devre mülk hakki sahiplerinin hak ve borçlari, yetki ve sorumluluklarinin tespit ve uyusmazliklarin çözümlenmesinde bu Kanunda, sözlesmede veya yönetim planinda hüküm bulunmayan hallerde Türk Medeni Kanunu ve ilgili diger kanun hükümleri uygulanir.

Ek Madde 1 - (Ek: 13/4/1983-2814/15 md.)
Bu Kanunun uygulanmasindan dogacak her türlü anlasmazlik sulh mahkemelerinde çözümlenir.

Ek Madde 2 - (Ek: 13/4/1983 - 2814/15 md.)
Kat malikleri kurulunca veya bu kurulca yetki verilen yönetici tarafindan sözlesmeleri herhangi bir nedenle feshedilen veya sona eren, kapici, kaloriferci, bahçivan ve bekçiler ile disaridan atanan yöneticiler kendilerine bu görevleri dolayisiyla bir yer tahsis edilmis ise, bu yerleri onbes gün içerisinde bosaltmak zorundadirlar. Bu süre içinde bosaltilmayan yerler yöneticinin veya kat maliklerinden herhangi birinin basvurusu üzerine baskaca tebligata lüzum kalmadan mahalli mülki amirlerin karari ile bir hafta içinde zabitaca bosalttirilir. Idare ve yargi organlarina yapilacak basvuru, bu kararlarin yerine getirilmesini durdurmaz. Ilgililerin kanun ve sözlesmeden dogan haklari saklidir.

Ek Madde 3 - (Ek:13/4/1983 - 2814/15 md.)
Bir arsa üzerinde birden çok yapinin varligi halinde, bu Kanunda yer alan hükümlerin uygulanmasinda asagidaki kurallar dikkate alinir:
a) Vaziyet planina göre yapilacak tüm bagimsiz bölümlerden yüzde kirkinin veya blok insaatlarda herbiri en az sekiz bagimsiz bölümü kapsayan blok veya bloklarin tamamlanmis bulunmasi halinde,tamamlanan bagimsiz bölümler için kat mülkiyetine geçilebilir Bu takdirde, tamamlanmamis yapilara iliskin kat irtifaklarinin tapu kütüklerinde nasil yer alacagi (11 inci maddenin 2 nci fikrasina bagli kalinmaksizin) tüzükle belirlenir.
b)Yapilardan her birine iliskin ortak giderler o yapidaki kat malikleri, bütün yapilar için müsterek tesis ve yerlere iliskin ortak giderler bütün kat malikleri tarafindan 20 nci maddedeki kurala göre karsilanir, Yapilardan bir kisminin tamamlanmamis olmasi halinde, kat irtifaki sahipleri de, kendilerini ilgilendirdigi ölçüde ortak tesis ve yerlere iliskin giderlere katilirlar.
c) Blok yapilarda, bunlardan yalniz birine iliskin sorunlarin çözümlenmesinde, kat malikleri kurulu, o blokta bulunan bagimsiz bölüm maliklerinden olusur

Kat irtifakina geçis:

Ek Madde 4 - (Ek: 13/4/1983 - 2814/15 md.)
Bes veya daha fazla kisi tarafindan üzerinde bir veya birden çok yapi yaptirilmak amaciyla birlikte bir arsa edinilmis olmasi ve pay sahiplerinden en az beste dördünün kat irtifakina geçis konusunda aldigi karara uyulmamasi halinde, karara uymayan pay sahiplerinin gayrimenkuldeki paylarinin iptaline ve bu paylarin, isteyen diger pay sahipleri adina tesciline sulh mahkemesi tarafindan asagidaki sartlarla karar verilir:
a) Müsterek gayrimenkulün yukarida belirtilen amaçla edinildiginin ispat edilmis olmasi,
b) Müsterek maliklerin yukarida açiklanan çogunlugunun kat irtifakina geçis kararina veya bununla ilgili yükümlülüklere noterlikçe yapilan tebligata ragmen iki ay içinde uyulmamis olmasi,
c) Karara uymayan müsterek maliklerin paylarinin mahkemece tespit edilen rayiç bedelinin mahkeme veznesine depo edilmesi.

Geçici Madde 1 - Kat irtifakina konu olan arsa üzerinde, bu Kanunun yürürlügünden önce süresi içinde bitirilmemis olan yapilara iliskin kat irtifaklari tapu kütügünden silinmemis ise, bunlar hakkinda da 49 uncu maddenin bu Kanunla degisik hükmü uygunlanir.

Geçici Madde 2 - 634 Sayili Kat Mülkiyeti Kanunundan dogan uyusmazliklar nedeniyle, bu Kanunun yürürlügünden önce asliye hukuk mahkemelerine açilmis davalar bu mahkemelerce sonuçlandirilir.
(1) 10/6/1985 tarih ve 3227 sayili Kanunun 1 inci maddesiyle "Yürürlük tarihi" ile ilgili 57 nci madde 66, "Yürütme makami"ile ilgili 58 inci madde de 67 nci madde olarak, numaralandirilmistir.
KANUNLAR, MAYIS 1992 (Ek - 12)

2) 5/2/1992 tarih ve 3770 sayili Kanunun geçici maddesi:

Geçici Madde - Dogal Gazin Kullanimi Hakkinda Bazi Kanunlarda Degisiklik Yapilmasina Dair Yetki Kanunu ile Bakanlar Kuruluna verilen Kanun Hükmünde Kararname çikarma yetkisi 634 Sayili Kat Mülkiyeti Kanunu için adi geçen Yetki Kanunu ile verilen süre bitimine kadar geçerlidir.

634 SAYILI KANUNA EK VE DEGISIKLIK GETIREN MEVZUATIN
YÜRÜRLÜGE GIRIS TARIHINI GÖSTERIR LISTE

Kanun No.	Farkli tarihte yürürlüge giren maddeler	Yürürlüge giris tarihi
1166	---	02/01/1969
2814	---	14/04/1983
3227	---	25/06/1985
KHK/431	---	13/02/1991
3770	---	11/02/1992